Законодательство RSS

1 декабря 2003, 00:00 Проект аграрного маркетинга

Новая редакция Закона "Об аренде земли": существенные изменения или незначительные дополнения

2 октября 2003 г. принят Закон Украины "О внесении изменений в Закон Украины "Об аренде земли, которым изложен в новой редакции Закон Украины "Об аренде земли". Закон вступает в силу со дня его официального опубликования, опубликован он в „Урядовом курьере” 5 ноября 2003 г.

Граждане нашей страны могут подумать, что причиной принятия новой редакции Верховной Радой является существенное изменение всех норм, которые регулируют аренду земли, но это не так. В новой редакции Закона повторяется почти несмененно большая часть предыдущей редакции Закона.

Рассмотрим только существенные отличия между новой и предыдущей редакцией Закона.

Предыдущая редакция Закона содержала следующую норму (ст.4 п.3) :

„При передаче в аренду земельных участков гражданами, которые имеют право на земельный участок (пай) в негосударственном сельскохозяйственном предприятии, их местоположение определяется с учетом требований рациональной организации территории и компактности землепользования, согласно специальным землеустроительным проектам, которые утверждаются общими сборами членов сельскохозяйственного предприятия или собранием уполномоченных, а в акционерном обществе - общим собранием общества”. В новой редакции Закона эта норма исключена, так как порядок разработки и утверждения проектов землеустройства относительно организации территории земельных участков (паев) утвержденн Законом Украины "О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных участков (паев)" от 5 июня 2003 г.

Новой редакцией Закона уменьшены ограничения относительно передачи земельных участков в субаренду. Раньше арендатор имел право передать в субаренду земельные участки сельскохозяйственного назначения только в случае наличия одного из исчерпывающего перечня оснований, например, в случае временной нетрудоспособности. Перечень оснований был сформулирован таким образом, что ни одно из них не распространялось на юридические лица, а в большинстве случаев арендаторами являются юридические лица. Сельскохозяйственные предприятия, которые арендовали землю у собственников сертификатов на право на земельную часть (пай) были ограничены Законом в возможности передать землю в субаренду, даже если они не имели технической возможности обработать всю арендованную землю. Сейчас соответствующего запрета нет. Наоборот, для арендаторов упрощен порядок передачи в субаренду земельных участков. Если раньше арендатор должен был или указать в договоре свое право на передачу земли в субаренду, или получить разрешение арендодателя, то согласно ст. 8 новой редакции Закона, достаточно послать письменный запрос арендодателю. В случае, если в течение одного месяца арендодатель не пришлет письменного извещения относительно своего согласия или возражения, земельный участок полностью или частично может быть передан в субаренду. Конечно, такая „презумпция согласия” установлена для сельскохозяйственных предприятий, которые арендуют землю у собственников сертификатов для того, чтобы арендатору не было необходимости собирать сотни, а то и тысячи подписей.

С другой стороны, предоставление права на передачу в субаренду приостановит развитие рынка аренды сельскохозяйственных земель, так как в некоторых случаях арендатор может быть заинтересован не так в производстве на арендованной земле, как в долгосрочном праве распоряжаться (передавать в субаренду) земельные участки.

На ограничение возможности зарабатывать на субаренде земли направлена норма, существовавшая и в предыдущей редакции Закона, согласно которой „условия договора субаренды земельного участка должны ограничиваться условиями договора аренды земельного участка и не противоречить ему”. В то же время у арендатора имеется множество возможностей передать землю в субаренду вроде бы на таких же условиях, на которых он получил ее в аренду, но получить от субарендатора фактически более высокую арендную плату другим путем, например, в качестве оплаты за услуги.

В новой редакции установлена обязанность арендодателя сообщить в письменной форме арендатора о намерении продать земельный участок третьему лицу с указанием его цены и других условий, по которым она продается. Эта обязанность установлена для того, чтобы арендатор мог воспользоваться своим правом на преобладающее приобретение арендованного земельного участка в случае продажи при условии уплаты цены продажи.

Предыдущая редакция Закона требовала обязательного нотариального заверения договора аренды земельного участка в случае, если договор заключается на срок, более 5 лет. Такого требования нет в новой редакции Закона, и таким образом, стороны могут заключать договор аренды без нотариального заверения на любой срок, но не более 50 лет, как это предусмотрено ст.93 Земельного кодекса Украины и ст.19 Закона. В то же время новая редакция требует от сторон срок действия договора аренды определять с учетом периода ротации основного севооборота в соответствии с проектами землеустройства.

Статьей 14 Закона предусмотрено, что типичная форма договора аренды земли утверждается Кабинетом Министров Украины. Сейчас мы можем только надеяться, что договоры аренды, заключенные до утверждения Кабинетом Министров Украины такой типичной формы, не будут признаны судом недействительными.

Как и раньше, договоры аренды земли подлежат государственной регистрации. Но если раньше договоры аренды земли регистрировались согласно Порядку государственной регистрации договоров аренды земли, утвержденному постановлением Кабинета Министров Украины от 25 декабря 1998 г. №2073, то сейчас порядок регистрации должен быть установлен законом, которого еще нет. Договор аренды земли не может быть зарегистрирован до принятия соответствующего закона, таким образом, не может и вступить в силу. Как всегда, „ложка дегтя” изменила вкус всего меда. Зачем принимать Закон, который вообще останавливает заключение договоров аренды земли до принятия нового закона?

В новой редакции Закона среди важных условий появилось такое условие, как ответственность за неуплату арендной платы. Не лишним будет перечесть важные условия договора аренды земли, предусмотренные новой редакцией Закона (ст.15):

На этот перечень условий стороны должны обращать особое внимание, так как отсутствие в договоре аренды земли одного из важных условий является основанием для отказа в государственной регистрации договора аренды, а также для признания договора недействительным согласно закону (ч.2 ст.15 Закона).

Новой в Законе является норма, согласно которой вычисление размера арендной платы за землю осуществляется с учетом индексов инфляции, если другое не предусмотрено договором аренды. Установление индексации важно для сторон, у которых в договоре зафиксирована арендная плата в денежной форме.

Согласно ст.21 новой редакции Закона, годовая арендная плата за земельные участки, которые находятся в государственной и коммунальной собственности, не может превышать 10 процентов их нормативной денежной оценки. Из этого правила есть исключение: в случае определения арендатора на конкурентных основах может быть установлен больший размер арендной платы.

Обращаем внимание потенциальных арендаторов и арендодателей на то, что согласно ст.24 Закона, арендодатель обязан возмещать арендатору капитальные затраты, связанные с улучшением состояния объекта аренды, которое проводилось арендатором с согласия арендодателя. В то же время ст.28 позволяет сторонам отказаться в договоре от компенсации арендодателем затрат на улучшение земельного участка. Ст.15 Закона вообще требует добавлять к договору аренды соглашение относительно возмещения арендатору затрат на охрану и улучшение объекта аренды. Учитывая такие требования и противоречия, можно рекомендовать потенциальным сторонам договора аренды земли обращать пристальное внимание на пункты договора, которые касаются улучшения земельного участка. Закон ставит арендодателя в очень невыгодные условия относительно компенсации затрат на улучшение, если в договоре или отдельном письменном документе будет указано его согласие на осуществление арендатором улучшений земли. В то же время арендатор, которому обещано компенсировать улучшение, должен настоять на заключении соответствующего приложения к договору. Итак, стороны при заключении договора должны обратить внимание на урегулирование компенсации затрат на улучшение с целью избежания длинных судебных споров.

Новой редакцией Закона в ст.25 предусмотрена дополнительная обязанность арендатора земельного участка: в пятидневный срок после государственной регистрации договора аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности предоставить копию договора соответствующему органу государственной налоговой службы.

Недостаточно четкой в применении, с точки зрения автора, является норма ч.2 ст.32 новой редакции Закона, согласно которой в случае разрыва договора аренды по инициативе арендатора арендодатель имеет право на получение арендной платы на землях сельскохозяйственного назначения за шесть месяцев, а на землях несельскохозяйственного назначения - за год, если на протяжении указанного периода не поступило предложений от других лиц на заключение договора аренды этого же земельного участка. Арендатор не может без согласия арендодателя расторгнуть договор аренды, а должен обращаться в суд. Итак, может сложиться ситуация, при которой договор аренды будет разорван по инициативе арендатора в судебном порядке из-за ненадлежащего выполнения арендодателем своих обязанностей, и при этом формально по закону арендатор должен будет уплатить арендодателю дополнительную арендную плату.

Важные нововведения содержатся в переходных положениях Закона, которые сформулированы следующим образом:

„Граждане - собственники сертификатов на право на земельную часть (пай) до выделения им в натуре (на местности) земельных участков имеют право укладывать договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения, местоположение которых определяется с учетом требований рациональной организации территории и компактности землепользования, согласно этим сертификатам с соблюдением требований этого Закона.

После выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных частей (паев) договор аренды земли перезаключается согласно государственному акту на право собственности на земельный участок на одних и тех же условиях, как и в ранее заключеном, и может быть изменен лишь с согласия сторон. Прекращение действия договора аренды допускается лишь в случаях, определенных этим Законом”.

Если в переходных положениях Земельного кодекса Украины указано, что сельскохозяйственное предприятие имеет преобладающее право на аренду земель после выделения земельных частей (паев) в натуре, то Закон "Об аренде земли" требует от сторон перезаключить договор аренды земли на таких же условиях.

Как мы видим, новая редакция Закона "Об аренде земли" базируется на предыдущей редакции этого Закона, но в то же время имеет несколько существенных изменений. Результатом же того, что законодатели решили не просто подправить недостатки и изменить определенные нормы, является создание новых существенных противоречий в Законе, которые усложняют его выполнение.

Андрей Никоненко,

советник по юридическим вопросам Проекта аграрного маркетинга в Украине

Обсудить в форуме (2 сообщения)
Материалы по теме