Информация для плодоовощного бизнеса СНГ
Как взять в аренду землю единым земельным массивом
Как известно, в результате паевания земель коллективной собственности около 6,7 млн. украинских крестьян получили земельные доли (паи). В ходе следующего этапа земельной реформы на селе, который проходит в данное время, происходит выделение земельных долей (паев) в натуре на местности. Вместо земельных долей (паев) крестьяне получают земельные участки, право собственности на которые заверяется государственными актами на право собственности на земельный участок.
Выделение земельных долей (паев) в натуре (на местности) объективно приводит к измельчению фонда сельскохозяйственных земель, поскольку в результате этого увеличивается количества земельных участков. Как известно, площадь земельной доли (пая) в среднем по стране составляет 4 условных кадастровых га и варьируется от 1,5 га в западных областях до 10-15 га в южных и юго-восточных областях. Таким образом, в результате выделения земельных долей (паев) 11 тыс. землевладений бывших коллективных сельскохозяйственных предприятий размером от 1 до 10 тыс. га могут возникнуть более чем 6 млн. мелких земельных участков размером от 1,5 до 15 га.
В связи с этим перед сельскохозяйственными предприятиями, которые использовали землю на основе аренды земельных долей (паев), возникает непростой вопрос: как использовать разделенные сельскохозяйственные угодья, которые принадлежат на правах собственности гражданам. Хорошо известно, что на больших земельных массивах, которыми в Украине традиционно пользовались сельскохозяйственные товаропроизводители в дореформенные времена, технологически удобнее использовать мощную сельскохозяйственную технику, многопольный севооборот, средства химизации и т.п. Вместе с тем, хозяйствование на небольших земельных участках не всегда экономически удобно именно для сельскохозяйственных предприятий, деятельность которых базируется на использовании наемного труда. Как же им быть? Практика подсказала довольно неплохой выход: создание единых земельных массивов с целью передачи их в пользование сельскохозяйственному предприятию или фермерскому хозяйству.
Подавляющее большинство граждан, которые выделяют в натуре (на местности) надлежащие им земельные доли (паи), являются лицами преклонного или нетрудоспособного возраста, которым не по силам самостоятельно обрабатывать земельный участок в несколько гектаров. Однако они хотели бы иметь выгоду от собственной земли. В такой ситуации наилучшим вариантом распоряжения землей является передача ее в аренду с целью регулярного получения дохода в форме арендной платы. В связи с этим Закон Украины от 5 июня 2003 г. “О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев)” предоставляет гражданам право требовать выделения им земельных долей (паев) в натуре (на местности) единым земельным массивом.
Понятие единого земельного массива и его виды. Хотя термин “единый земельный массив” введен в правовое поле Украины Законом “О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев)”, его содержание четко не определено. В связи с этим на практике имеют место случаи разного толкования и применения положений о единых земельных массивах. Как свидетельствует практика, единый земельный массив может представлять собой часть угодий бывшего коллективного сельскохозяйственного предприятия, которые территориально составляют одно поле или его компактно расположенную группу таких полей. Тем не менее, имеются случаи, когда под единым земельным массивом понимают один земельный участок. Возникает вопрос: какое из двух определений “единого земельного массива” отвечает нормам Закона “О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев)”? Анализ норм этого закона позволил сделать вывод, что оба вида единых земельных массивов имеют “законодательное признание”. Закон “О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев)” предусматривает выделение земельных долей (паев) в натуре (на местности) едиными земельными массивами двух видов. Первый из них представляет собой совокупность смежно расположенных индивидуальных земельных участков в одном поле или группу компактно расположенных полей. Второй вид единого земельного массива - это один земельный участок, который передается в общую собственность группе владельцев земельных долей (паев).
Как правило, руководители сельскохозяйственных предприятий, которые арендуют земельные доли (паи) и исправно платят арендную плату, имеют значительное влияние на их владельцев. Поэтому руководители таких предприятий могут сыграть важную роль в формировании единых земельных массивов. В частности, они могут повлиять на выбор одного из двух вышеупомянутых видов таких массивов владельцами земельных долей (паев), рассказав крестьянам о преимуществах и недостатках каждого из них.
Преимущества и недостатки единых земельных массивов как объекта аренды. Какой из двух указанных выше видов земельных массивов есть более приемлемым для предприятия-арендатора земли? На первый взгляд, тот, который представляет собой один земельный участок, являющийся общей собственностью граждан. Ведь в таком случае арендатор должен заключить один договор аренды земли, на основании которого он будет использовать весь земельный массив. Кроме того, на протяжении всего срока действия договора аренды он будет иметь дело не со всеми совладельцами земельного участка, а с одним человеком - их уполномоченным представителем.
Однако выделение земельных долей (паев) единым массивом, который представляет собой общий земельный участок, связано с рядом юридической сложности. Так, обязательным условием выделения в натуре (на местности) земельных частиц (паев) единым массивом, который представляет собой один земельный участок, передающийся в общую собственность, является представление гражданами-владельцами паев общего заявления об этом. Заявление составляется в письменной форме и подписывается всеми владельцами земельных долей (паев), которые хотят выделить их в натуре в виде общего земельного участка.
Правовой режим земельных участков, которые находятся в общей собственности, определен Земельным кодексом Украины. Согласно ст. 86 Кодекса, на общий земельный участок выдается один государственный акт на право собственности, в котором отмечаются фамилии всех совладельцев участка. Государственный акт, который заверяет право общей собственности на землю, выдается совладельцам в одном экземпляре. Это означает, что его может получить лишь один из совладельцев по доверенности других. Поэтому остальные совладельцы останутся без документа, который будет заверять их права на земельный участок. Очевидно, такие граждане не согласятся на выделение их земельных долей (паев) в натуре, если они не будут находиться в родственных или других доверительных отношениях с уполномоченным лицом.
Кроме того, ст. 88 Земельного кодекса установлено, что владение, пользование и распоряжение земельным участком, который находится в общей частичной собственности, могут осуществляться по согласию всех без исключения совладельцев согласно договору, а в случае недостижения согласия - в судебном порядке. В случае большого количества совладельцев земельного участка заключение договора является важным способом согласования их интересов относительно общей земли. Однако условия такого договора нужно будет согласовать со всеми совладельцами. Вдобавок, договор об общей частичной собственности на земельный участок заключается в письменной форме и заверяется нотариально, за что платится государственная пошлина.
Таким образом, владение, пользование и распоряжение земельным участком, который находится в общей собственности, связано с существенными трудностями и неудобствами. Поэтому выделение всех земельных долей (паев) в пределах одного сельскохозяйственного предприятия в натуре (на местности) одним земельным участком, который будет принадлежать большому количеству граждан на праве общей частичной собственности, является, на наш взгляд, далеко не всегда целесообразным. Лучше всего, когда совладельцами такого участка станет небольшое количество лиц, например, лица, которые являются членами одной семьи или близкими родственниками, которым легче будет достигнуть согласия относительно передачи в аренду общего земельного участка.
Особенности формирования единого земельного массива, который состоит из отдельных земельных участков. Если владельцы земельных частиц (паев) изъявляют желание выделить надлежащие им паи отдельными участками, подав соответствующие заявления, то никто не имеет права принудить их выделить их паи единым, общим земельным участком. В таком случае, согласно ст. 11 Закона “О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев)”, каждому владельцу земельной доли (пая), которая выделена в натуре, обязательно должен быть выдан государственный акт на право собственности на земельный участок. Причем государственный акт на право собственности на земельный участок должнн быть выдан как тем владельцам, которые проявили намерение вести хозяйство самостоятельно, так и тем из них, которые решили выделить земельные участки в натуре (на местности) в составе единого земельного массива (поля). В последнем случае предприятие-арендатор, которое имеет намерение взять в аренду земельные участки в составе такого земельного массива, должно заключить договор аренды с каждым владельцем земельного участка, который входит в массив. Составление договоров аренды земельных участков с большим количеством их владельцев нуждается в немалом времени и бумаге. Однако арендатор таких участков будет иметь и определенные преимущества. Так, например, в зависимости от планов производственной деятельности арендатора он может прекратить соответственно действующему законодательству договорные отношения с частью владельцев участков, в то время как при аренде единого земельного массива, который принадлежит большому количеству совладельцев (100-500 лиц и больше), отказаться от аренды части такого массива невозможно. Кроме того, при аренде отдельных земельных участков с каждым владельцем можно оговорить разные условия аренды (срок аренды, размер арендной платы, условия пользования землей и т.п.).
Следует отметить, что владелец любого включенного в состав единого земельного массива земельного участка имеет право требовать “отделения” земельного участка от единого массива путем закрепления границ этого земельного участка межевыми знаками в натуре (на местности). Однако такое требование подлежит удовлетворению, если владелец участка не связан определенными договорными обязательствами с владельцами сопредельных земельных участков или лицом, которое использует земельные участки в пределах единого земельного массива на основе договоров аренды земли. До завершения срока действия таких договоров указанное выделение в одностороннем порядке не допускается.
Закрепление границ единых земельных массивов. В ст. 11 Закона “О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев)” определен порядок закрепления границ земельных участков межевыми знаками в зависимости от намерения их владельцев (совладельцев) относительно дальнейшего использования. Если владелец земельного участка имеет намерение самостоятельно его использовать, то границы его земельного участка должны быть закрепленные межевыми знаками установленного образца. Если двое или больше владельцев земельных долей (паев) выделяют их в натуре на местности единым массивом как один земельный участок, который передается в общую собственность указанных лиц, то границы такого общего земельного участка также закрепляются межевыми знаками установленного образца.
Однако, если двое или больше владельцев земельных долей (паев) выделяют их в натуре (на местности) единым земельным массивом, который представляет собой соответствующее количество смежно-расположенных отдельных земельных участков (одно поле или группа смежно-расположенных полей), то в таком случае границы каждого из таких земельных участков определяются в технической документации, но не переносятся в натуру (на местность). Это связано с тем, что владельцы расположенных в одном земельном массиве (поле) земельных участков изъявили желание передать земельные участки в аренду одному сельскохозяйственному товаропроизводителю. При условии такого использования земельных участков межевые знаки, если бы они устанавливались на границах каждого из них, создавали бы препятствия в использовании большой сельскохозяйственной техники, применении севооборота и т.п.. Во избежание таких осложнений Закон “О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев)” разрешает не закреплять границы земельных участков, расположенных в одном земельном массиве (поле). В таком случае обязательно фиксируются межевыми знаками лишь внешние границы единого земельного массива (поля).
Порядок обмена земельными участками, которые находятся в составе единых земельных массивов. И все-таки может произойти, что владелец переданного в аренду земельного участка, который находится, например, внутри единого земельного массива, изъявит желание самостоятельно использовать свой земельный участок и будет иметь правовые основания для этого. В таком случае предприятие-арендатор может и должно оказывать содействие в обмене такого участка на другой, который расположен в периферийной части единого земельного массива. Рекомендации относительно обмена земельными участками, которые были выделены в натуре (на местности) в составе единого земельного массива (поля), а их владельцы получили государственные акты на право собственности на земельные участки, содержатся в ст. 14 Закона “О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев)”. Согласно действующему законодательству, обмен земельными участками может осуществляться их владельцами лишь по взаимному согласию и на добровольной основе.
В случае достижения владельцами земельных участков согласия относительно обмена ими они должны обратиться к нотариусу для подготовки текста договора мены земельными участками. Договор мены земельными участками подписывается обеими сторонами и подлежит нотариальному удостоверению. Именно с момента нотариального удостоверения договор приобретает силу.
По общему правилу за удостоверение договоров относительно отчуждения земельных участков, к которым принадлежит и договор мены ими, взимается государственная пошлина в размере 1% суммы договора, но не менее 1 не облагаемого налогами минимума доходов граждан (ст. 3 Декрета Кабинета Министров Украины от 21 января 1993 г. “О государственной пошлине”). Однако с целью стимулирования граждан к обмену надлежащими им на правах собственности земельными участками указанным Декретом такие граждане освобождены от уплаты государственной пошлины за удостоверение договора мены земельными участками.
Кулинич П.Ф., кандидат юридических наук,
старший научный сотрудник
Института государства и права НАН Украины
Обсудить в форуме (2 сообщения)