Аналитика RSS

27 мая 2002, 00:00 АПК-Информ

Цена земли: мифическая и реальная

В мировой экономике разработка и внедрение в широкую производственную практику тех или иных инноваций опирается на системный анализ. Методология этого анализа, будучи чрезвычайно сложной, учитывает простые и известные истины. Благодаря применению системного метода создаются реальные предпосылки для объективной оценки явлений и процессов, которые происходят в природе, обществе, областях человеческой деятельности и т.п.

На просторах государства, в котором происходят такие глобальные изменения, его применение - практически единственно правильный и обоснованный путь. В особенности на этапе реформирования земельных отношений и оценки земельных ресурсов. При их оценке (как и другой системы) нужно дать ответ на вопрос: при каких затратах средств и в каких условиях будет обеспечена прибыльность земли. Таким же образом оценивается любая социально-экономическая или техническая система. Уже давно установлено, что высокую стоимость имеет производство, на продукцию которого есть спрос. И чем выше спрос, тем выше его цена. Сельское хозяйство не может быть исключением из правил. Правда, в процессе реформирования АПК Украины во многих случаях зафиксированы несколько иные тенденции. На наш взгляд, такие вариации являются временными, поскольку наша жизнь происходит в реальном мире. И рано или поздно все станет на свои места. Но об этом по порядку.

В процессе реформирования земельных отношений на селе, начала приобретать широкое распространение практика продажи сертификатов на право владения земельными паями. В целом, для рыночных условий факт продажи товара есть явление положительное. Что же касается Украины, то процесс продажи земли (сертификатов на право владения) крестьянами можно понимать как отрицательное явление. В особенности, если она продается по чрезвычайно низким ценам, да и у большинства крестьян, кроме небольшого участка земли (2-5 га), практически ничего нет. Этот феномен отдельные представители аграрной науки (кстати, близкие к правящим в государстве кругам) и ряд депутатов объясняют неосведомленностью наших крестьян. Возможно, Е. Ващук правильно ставит вопрос, выступая по радио и на телевидении, о том, что украинские крестьяне ну совсем не понимают, что они богатые - имеют очень дорогую землю и не ценят этого (что-то произошло с этими украинцами). У нее есть огромная просьба к крестьянам: будьте умнее и не продавайте землю, ждите времен, когда она станет дорогой (на уровне официальной оценки - в среднем 10 тыс. грн. за 1 га пашни). Фактически же эта земля в основном приносит убытки или же незначительные прибыли (за 2000 г. всего 7,35 долл. с 1 га пашни). Учитывая, что в сельской местности проживают в основном пенсионеры, возникает вопрос к Е. Ващук: как долго ждать крестьянам того времени, когда земля станет дорогой?

Из большого количества вопросов, которые возникают при рассмотрении данной проблемы, хочется остановиться на следующем. Может ли иметь высокую стоимость объект, если владение им приносит одни убытки и долги?

Для того чтобы понять те сложности, которые имеют место в вопросах оценки земли, остановимся на таком примере украинского феномена. В Украине имеется очень много промышленных объектов, в которые в свое время было вложено очень много строительных материалов, технологического оборудования и т.п. Этот объект вырабатывает какую-то продукцию (может вырабатывать ее много), но она не имеет своего потребителя и, возможно, не скоро будет его иметь. Такое предприятие можно оценить двояко. Первая оценка - по стоимости вложенных в него материалов и ресурсов. По этому критерию оценки предприятия цена его будет очень низкой. Потребительскую ценность будут иметь только строительные материалы и ресурсы, вложенные в объект. Вторая оценка предприятия может осуществиться по потребительской ценности продукции, выработанной ним.

Для объекта, который не приносит доходов собственнику, цена не может быть высокой, что касается объекта, продукция которого пользуется спросом и приносит высокие доходы собственнику, цена, конечно, будет довольно высокой. И чем выше будет доходность (рентабельность) объекта, тем выше будет его цена.

Подобные аналогии должны приниматься во внимание и при оценке земли. Для нас очень важно выяснить, почему в Украине существует 10-кратное расхождение между фактическими и официальными (установленными властью) ценами на землю. Кроме того, нам очень важно уточнить: сколько лет пройдет, прежде чем эти расхождения сократятся до нуля, и сколько останется крестьян, которые доживут до этой благодатной поры, учитывая, что доля населения пенсионного возраста уже давно превысила 50% от общей численности сельского населения.

Принятие Земельного кодекса Украины является центральной вехой в проведении реформирования аграрного сектора экономики. От того, как четко и аргументированно будет разработан ряд нормативно-правовых актов по вопросам землепользования, будет зависеть эффективность всей системы ранее принятых стратегически важных для завершения процессов реформирования аграрных законодательных актов.

Напомним, что во всех цивилизованных странах мира цена земли зависит от уровня доходности агропромышленного комплекса страны. И поскольку существуют разные условия производства, то в них цена земли зависит именно от того, выращивание какой продукции может быть наиболее эффективным (имеется в виду обязательное наличие рынков сбыта), и при этом принципы сохранения и воспроизведения окружающей среды будут поставлены в экономические рамки - максимизацию дохода (прибыли) товаропроизводителей.

Основное в оценке земли - ее производительность и получение ренты (дохода). Величина земельной ренты зависит от уровня рыночной цены спроса на продукцию, которая определяет, будет ли товар доставляться на рынок или нет. А более конкретно - от производительности товарного (или реализационного) и ни в коем случае не валового производства сельскохозяйственной продукции. Аргумент в пользу использования зерновых в качестве фактора оценки земли только потому, что зерновые выращиваются практически на всех землях, является недоказательным. В структуре затрат потребительской корзины населения Украины на зерно приходится около 20% (2000 г.). А почему землю не оценивать по урожайности амаранта, который дает огромную урожайность зеленой массы на корм и растет на всех землях?

Цена земли в странах мира возрастала при увеличении уровня внутреннего потребления продуктов питания и объемов экспорта продукции. В США, о которых пишут все наши ученые, цена земли возрастала даже и после того, как к фермерам поступала информация (даже секретная, как это было при Н. С. Хрущове в начале эпопеи закупки продовольственной пшеницы в США) относительно намерений закупки у них сельскохозяйственной продукции. Объемы и структура внутреннего потребления и экспорта сельскохозяйственной продукции с размещением производства по территории Украины в наиболее пригодных для этого местах являются основными в оценке земли. Одновременно подразумевается, что будет существовать проблема государственного и биржевого управления системой ограничений производства (перепроизводство снижает цену спроса до уровня невозможности реализации продукции на рынках - уровня убыточности), а также справедливого распределения добавленной стоимости конечной продукции между всеми участниками производства и реализации продукции.

Для примера проанализируем взаимосвязь товарного потенциала аграрного сектора и цены земли в США. Так, товарная продукция (реализация) в 1939 г. в США составляла 6,7 млрд. долл., в 1964 г. - 45,3 млрд. долл. [1], а цена земли - соответственно, 79 и 300 долл. за 1 гектар [2]. Вследствие постоянного увеличения валового внутреннего продукта (ВВП), а соответственно совокупных доходов населения, при повышении объемов производства и переработки продукции агропромышленного комплекса США на фоне внедрения наукоемкого типа интенсификации, увеличивались и объемы потребления продукции, ее экспорта, сокращались затраты постоянного и оборотного капитала на единицу продукции, вследствие чего возрастали цены на землю: 388 долл. (1970 г.), 1451 (1980 г.), 2033 долл. (1982 г.). В результате законодательного ограничения производства кукурузы в США (наиболее доходной культуры для штатов кукурузного пояса) цена земли в 1987 г. уменьшилась и составляла всего 1354 доллара [2].

Повышение до 2000 г. объемов производства и переработки продукции агропромышленного комплекса США до 1 трлн. долл. (600-650 млрд. долл. - переработка, хранение, транспортировка и реализация) привело к новому росту цены земли. Канада с природно-климатическими условиями Западной Сибири имеет худшие показатели в аграрном секторе и, соответственно, низшую цену (в среднем 260-300 долл. США [3]), но имея всего на 33% больше пашни, чем у нас, экспортирует продовольствия на сумму 22,5 млрд. долл. США и правительственной директивой относительно стратегии экспорта планирует за пять лет (до 2005 г.) довести экспорт до 40 млрд. долларов с заведомо определенными объемами конкретных видов продукции. Интересно отметить, что еще в 1971 г. экспорт сельскохозяйственной продукции Канады составлял всего 2 млрд. долларов [4]. Современная аграрная экспортная стратегия уже привела к росту цен земли в тех регионах, которые смогут наиболее эффективно вырабатывать сельскохозяйственную продукцию в соответствии с перспективами сегментации и распределения ключевых мировых рынков.

В США практикуются два подхода определения величины денежной оценки земли сельскохозяйственного назначения: по данным земельного рынка (рыночный подход) и по прибыльности земель. Но рыночная цена земли является производной от ее прибыльности и будущих ожиданий относительно возможного увеличения ее прибыльности. Прибыльность же является производной от объемов внутреннего потребления, рыночных цен на продукцию, структуры потребительской корзины (включая степень переработки продукции), объемов экспорта сельскохозяйственной продукции и продуктов ее переработки. Факторы прибыльности, в особенности структура потребительской корзины и степень переработки продукции, в свою очередь, есть производными от богатства страны (ВВП на душу населения).

Для уменьшения влияния колебаний рыночной цены на размеры налога на землю много штатов начали оценивать землю, исходя из размера валового дохода, полученного от использования земли. В соответствии с методикой, стоимость земли, которая используется в сельскохозяйственном производстве, определяется путем деления удельного веса валового дохода землевладельца в денежной оценке на выровненную среднюю ставку по кредитам на недвижимость [5].

Какой может быть цена земли в Украине, если мы потребляем (по данным выборочного обследования условий жизни домашних хозяйств Украины в 2000 г.) продуктов питания всего на 13,5 млрд. долл. США (на 3,3 млрд. долл. - произведено и потреблено домашними хозяйствами) и экспортируем на 2 млрд. долларов. Причем, по стоимости продукция переработки (стоимость сырья+стоимость переработки+рыночная маржа) составляет 48,4% стоимости потребительской корзины (учитывая, что у нас не развитая рыночная инфраструктура, стоимость сырья составляет приблизительно 50%). Поэтому собственная стоимость сельскохозяйственной продукции, которая выработана сельскохозяйственными товаропроизводителями для конечного потребления, составляла 10,2 млрд. долл. (13,5-13,5*0,484*0,5), а с объемами экспорта (не учитывая доли переработанной продукции) - 12 млрд. долларов. При условии, если бы уровень рентабельности составлял 10% при 30-процентной годовой ссудной ставке по кредитам цена, земли составила бы 3,6 млрд. долл. ((12-12/1,1)/0,3), а из расчета на 1 га пашни - всего 109 долл. США (600 грн.), или в 20 раз меньше официальной цены земли. И здесь же укажем, годовая процентная ставка по кредитам зависит от уровня стабильности производства в объемах совокупного спроса (внутренние потребности + экспортные договора): при незначительном колебании производства от уровня потребностей годовая процентная ставка по кредитам может находиться в рамках 3-12%, а при нестабильном производстве (с соответствующими колебаниями цен, а значит, большой вероятностью существования неконкурентной среды) - 30-120%. Годовая процентная ставка может быть уменьшена лишь путем стабилизации сельскохозяйственного производства, а не голосованием на заседаниях Верховной Рады. В последнем случае отечественным банкам уготована горькая судьба банка “Украина”.

Почему же мы землю оцениваем в 20 раз дороже, чем она того стоит? Неужели реализуем и потребляем больше Канады, не говоря про США? Где наши рынки сбыта? Кто желает у нас купить продукцию и увеличить доходы наших товаропроизводителей (а соответственно, и цену земли), учитывая, что страны ЕС себя полностью обеспечивают продукцией, кроме масла, баранины, цитрусовых и некоторых овощных культур. Причем при конкурентных уровнях производительности сельскохозяйственных культур и животных (зерновых - 40 ц/га, картофеля - 250, овощей - 300, сахарной свеклы - 350, подсолнечника - 25 ц/га, коров - 4000 кг, прироста за сутки живой массы крупного рогатого скота - 0,75 кг, свиней - 0,4 кг) для обеспечения существующего совокупного внутреннего и внешнего спроса нужно всего 15-16 млн. га пашни (без учета кормовых культур - кукурузы на силос, кормовых корнеплодов, многолетних и одногодичных трав) из 33 млн. га в Украине. И только при объемах потребления продуктов питания по рациональным нормам и такими же объемами экспорта потребность в пашне возрастет до 22,7 млн. га (без кормовых культур).

Излишек земли давит на цены, по которым товаропроизводители реализуют свою продукцию, а, соответственно, и на цену земли. Укажем, что при условии наличия рынков сбыта фермеры США для сохранности цены земли, которая не дает высоких урожаев сельскохозяйственных культур, организовывают эффективное функционирование отрасли мясного скотоводства и получают доход от источников кормов, которые бы не нашли другого применения [6].

Вывод

В новых условиях хозяйствования мы должны отказаться от непонятной с точки зрения логики оценки земли по урожайности зерновых культур и перейти к цене земли в зависимости от совокупного (внутреннего и внешнего) спроса на сельскохозяйственную продукцию и продукты ее переработки и оценки условий производства, которые наиболее пригодны для обеспечения производства в соответствии, с этим спросом. Изменения в уровне доходов населения (а соответственно уровне потребления), их вкусов, потеря или освоение новых рынков сбыта продукции все время будут приводить к изменениям прибыльности предприятий, регионов и т.п., а соответственно, как производная, будет колебаться и цена земли. То есть должна быть система отслеживания за изменением определенных параметров на продовольственных рынках, и на их основе необходимо проводить постоянные перерасчеты цены земли по природно-климатическим, технолого-экономическим (затратам ресурсов в зависимости от комплекса нормоформирующих факторов) и социально-демографическим (плотность населения, структура по возрасту и т.п.) признакам. Причем, распоряжением Кабинета Министров Украины от 27 декабря 2001 г. № 607 "О принципах размещения конкурентоспособного производства сельскохозяйственной продукции по природно-экономическим зонам в зависимости от рыночной конъюнктуры" Министерству аграрной политики даны поручения разработать и до 1 июня 2002 г. внести Кабинету Министров Украины предложения относительно механизма реализации принципов конкурентоспособного производства сельскохозяйственной продукции по природно-экономическим зонам в зависимости от рыночной конъюнктуры и вместе с областными государственными администрациями определить регионы проведения в 2002-2003 гг. экономического эксперимента по его внедрению.

И последнее. Поскольку ежегодные темпы роста ВВП (а соответственно, заработной платы и социальных выплат) в развитых странах достигают лишь 2,5-5% (в сопоставимых ценах, то есть с поправкой на инфляцию), то наиболее благоприятные темпы повышения уровня внутреннего потребления продуктов питания в нашей стране могут достичь 5% за год или на 0,51 млрд. долл. (5*10,2/100). Нужно будет ждать около 15 лет, пока уровень потребления достигнет рациональных физиологических норм (на сегодня он по многим продуктам на 40-50% меньше рациональных физиологических норм). И при этом цена земли возрастет всего в 2-2,5 раза и будет составлять 1 тыс. гривен, или в 10 раз ниже официальной цены. Отсюда единственный стратегический выход в ускорении возрастания прибыльности сельскохозяйственной деятельности - завоевание международных рынков сбыта. В зависимости от того, каким образом и какими темпами мы их будем завоевывать, и будет зависеть временной срок уменьшения расхождения в фактических и официальных ценах на землю и возможности пенсионеров дождаться “звездного часа”. Таким образом реализуется забота депутатов относительно справедливой продажи крестьянами своих наделов земли.

Калинчик Н. В., доктор экономических наук

1. Принципы и факторы размещения и специализации сельскохозяйственного производства США. - М.: ВНИИТЭИсельхоз, 1973, с. 20

2. Фудин А. Ф. Экономика сельского хозяйства зарубежных стран: развитые капиталистические страны. - М.: УДН, 987. - с. 139-140.

3. Денежная оценка земель в ряде капиталистических стран. - Реферативный журнал "Экономика и организация агропромышленного производства". - М., 1989, № 5, с. 15.

4. Хорошилов И. И., Хорошилова В. И. Сельское хозяйство Канады. - М.: Колос, 1976, с. 38.

5. Дема Д. І. Оподаткування фермерських господарств у США. - Житомир: "Полісся", 1999, с. 81-82.

6. Миниш Г., Фокс Д. Производство говядины в США: мясное скотоводство. - М.: Агропромиздат, 1986, с. 21.

Обсудить в форуме