Аналитика RSS

17 июня 2002, 00:00 АПК-Информ

Ипотека земли: что далее?

В начале дефиниция "чувства собственника" служила такой себе палочкой-выручалочкой, способной перевернуть если не весь АПК, то хотя бы отчасти развязать его узловые проблемы. Ныне палочка трансформировалась в архимедов рычаг, с более звучным названием - ипотечное (земельное) кредитование, последний аргумент из арсенала реформирования. Именно его и предлагается применить, создав Фонд целевого кредитования АПК при Минагрополитики, на котором будут аккумулироваться кредитные ресурсы. Этому фонду приписывается чудодейственная сила относительно создания конкурентной среды и повышения уровня заинтересованности у банковских структур в кредитовании сельскохозяйственного производства. Для дополнительного привлечения финансовых средств в АПК предлагается создать Государственный акционерный крестьянский ипотечный банк, одним из основных задач которого предполагается инвестиционное и кредитное обслуживание товаропроизводителей, в том числе ипотечное кредитование сельскохозяйственных товаропроизводителей под залог земельных участков и имущества.

Основная цель залога - кредитное (ипотечное) обслуживание сельскохозяйственных предприятий после уменьшения более чем в 20 раз удельного веса кредитов в оборотных средствах. Внедрение института залога земли имеет и оборотную сторону медали - удовлетворение требований залогодержателя (банка) за счет земельного участка, который является предметом ипотеки. Проще - такие земельные участки реализуются путем продажи на публичных торгах (аукционах) или же переходят в собственность Государственного земельного ипотечного банка и могут быть переданы ним в аренду для ведения сельскохозяйственного производства.

Доминирует представление, что передача земель сельскохозяйственного назначения в собственность это не преобразование ее в товар, а использование как средства привлечения инвестиций и кредитных ресурсов через залог (ипотеку) земельных участков.

Существовали до недавнего времени также расчеты отдельных сторонников радикальных реформ, что при оценке земли на сумму 7114 грн. за гектар при части залоговой пашни в 5% (от всей площади) возможные объемы ипотечного кредитования в Украине под залог земли (при ссудной ставке 17% годовых, 5-летнем сроке кредитования и коэффициенте его - 0,7) будут составлять 5,2 млрд. грн., а при 50% залоговой пашни - свыше 52 млрд. грн. А, ограниченность масштабов залога земли объясняют высокими ссудными ставками и низкой в данное время ценой земли по сравнению с его стоимостью.

Для определения площади земли под залог пользуются известными методическими подходами и формулами, а именно:

S_z=(K*(1+P/100)t)/V_s,

где K - сумма кредита, грн.;

P- годовая ссудная ставка, %;

V_s - цена 1 га пашни, грн.

То есть, стоимость общей площади пашни под залог (S_z*V_s) является суммой кредита с процентами за его использование.

Проверим на реальных (и желаемых) цифрах, может ли быть цена земли в сумме 10 тыс. грн. за гектар (V_s=1800 долл. США) - официальной суммой, если ввести залог (ипотеку) земельных участков, как средство привлечения инвестиций и кредитных ресурсов в сельскохозяйственное производство.

Так, например, сельскохозяйственный товаропроизводитель хочет получить кредит на сумму 1 млн. долл. США через механизм залога (ипотеки) земли (K=1 млн. долл.) сроком на 2 года (t=2) при годовой ссудной ставке 30% (P=30). Тогда общая площадь под залог будет составлять 939 га пашни. (S_z=(1000000*(1+30/100)²)/1800). Эта площадь пашни должна обеспечить возвращение суммы кредита (с процентами) в размере 1,69 млн. долл. кем-нибудь (товаропроизводителем, который брал кредиты, другим ли товаропроизводителем, который выкупит в банке эту площадь пашни по цене 1800 долл. за га). Другого быть не может - только гарантия возвращения. Здесь начинаются украинские экономические парадоксы. Фактически в 2000 г. сельскохозяйственные товаропроизводители получили всего 7,35 долл. прибыли из гектара пашни. При такой прибыли срок возвращения кредитов (без процентов) составит 245 лет (1690000/(7,35*939)). Если же учесть обязательную необходимость платить проценты за кредит, то за 245 лет сумма уплаты долга (с процентами) за пользование кредитом под залог земли выльется в астрономическую сумму - 136 с 32 нулями (1000000*(1+30/100)²⁴⁵)!!! Даже если бы каждый украинский гектар пашни давал по 100 долл. прибыли (200 процентов рентабельности при производстве зерновых и 250 - подсолнечника), то срок возврата долга (используя 939 га пашни под залог) составил бы 18 лет (1690000/(100*939)), а сумма уплаты долга - 200 млн. долл. (1000000*(1+30/100)¹⁸). Это - латиноамериканский вариант получения кредитов, о котором часто вспоминают в разных публикациях. Так например, в Чили в 70-тые года взяли кредит на сумму 2,5 млрд. долл., а уплатили в 10 раз большее и столько же долга осталось к уплате.

Ограниченность масштабов залога земли теоретики объясняют высокими ссудными ставками и низкой в данное время ценой земли сравнительно с ее стоимостью. Попробуем с этим также разобраться. При уменьшенной годовой ссудной ставке до 10% (P=10) срок окупаемости не изменится. Это легко проверить с помощью формулы определение площади земли под залог. Всего-навсего общая площадь под залог уменьшится до 735 га пашни, а долг за 245 лет будет составлять немного ниже, но также астрономическую сумму - 97 с 20 нулями.

Рассмотрим второй вариант, когда оценка земли была бы проведена по доходности производства, являющейся производной от фактического уровня потребления и экспорта сельскохозяйственной продукции и продуктов ее переработки. Повторяем аналогичную процедуру расчетов для этого варианта. Общая площадь под залогом будет уже составлять 15,5 тыс. га пашни (S_z=(1000000*(1+30/100)²)/109) при цене гектара пашни на сумму 109 долл. США. Эта площадь пашни при уровне фактической прибыльности (7,35 долл. из гектара) обеспечит возвращение суммы кредита (с процентами) в размере 1,69 млн. долл. за 14,8 лет. На протяжении этого срока сумма долга за пользование кредитом под залог земли составит 82,7 млн. долл. (1000000*(1+30/100)^14,8). При условном равной прибыльности (100 долл. из гектара) срок возвращения кредита будет составлять всего 1,09 года, а сумма уплаты долга (с процентами) - 2,25 млн. долларов.

Если же будет разрешено продавать землю зарубежным инвесторам (которые наладят вывоз продукции за границу), то механизм залога может иметь место при условии, что цена земли в Украине будет не выше от ее цены в странах-инвесторах или в странах, в которых реализуется продукция.

На таких методических подходах и расчетах построена методология финансового обеспечения сельскохозяйственных товаропроизводителей в странах с рыночной экономикой. Так, в Канаде Финансовые Корпорации осуществляют программы поддержки на уровне каждой провинции с предоставлением ссуд фермерам. В функцию этого специализированного кредитного учреждения входит помощь фермерам в принятии наиболее оптимальных для бизнеса решений (структуры производства, уровней интенсификации и каналов реализации). В этом случае банки интересуются не проблемами надежности обеспечение кредита (залога), а повышением экономической способности фермеров возвратить кредит. Мы же разрабатываем механизмы залога, имея полную уверенность, что кредиты не будут возвращены. Скорее всего, а так на самом деле и будет, банкиры под залог земли с искусственной ее ценой никогда не предоставят кредиты и даже с безупречно оформленными бизнес-планами будут искать пути к отказу сельскохозяйственным товаропроизводителям в их предоставлении. Вывод печальный и отнюдь не утешает автора, однако он выходит из реальной экономической ситуации и невозможности быстрого ее изменения из-за низкого уровня потребления продуктов питания, практического отсутствия международных рынков сбыта и соответственно низкой доходности предприятий агропромышленного комплекса. Этому выводу тяжело возразить как логически, так и заручившись экономическими расчетами. Единственный выход: необходимо постоянно работать над проблемами определения сравнительных преимуществ с другими странами - потенциальными импортерами относительно производства конкурентной продукции, их потребностей в продукции соответствующего качества и ассортимента и на их основе - разработать стратегию экспортной экспансии АПК и проводить постоянный мониторинг ее выполнения.

Калинчик Н. В., доктор экономических наук, Институт земледелия УААН

Обсудить в форуме